Aktuelles

Fachanwältin für Mietrecht, Wohnungs­eigen­tums­recht und Nach­bar­recht in Ober­hausen

Ihr Problem - Unsere Lösung

Aktuelle Entscheidungen des Bundes­gerichts­hofes und anderer Gerichte

Räumungstitel
Solange ein Vermieter nicht einen voll­streckbaren Räumungs­titel gegen den Mieter hat darf er die Räume nicht eigen­mächtig in Besitz nehmen. Solange ein Mieter an den Räumen seinen Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, ist das Austauschen des Schlosses oder ähnliche Maßnahmen ohne den Gerichts­vollzieher als Voll­streckungs­organ rechtswidrig. Es ist eine Verbotene Eigenmacht im Sinne des § 231 BGB (OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017, 5 U 1426/16).

Nach­zahlung Bertriebs­kosten / Heiz­kosten
Will ein Vermieter seinem Mieter eine Nach­zahlung auf die Betriebs­kosten oder Heiz­kosten gerichtlich geltend machen, so muss der Vermieter beweisen, dass die Erfassung, die Zusammen­stellung und die Ver­teil­ung der angefallenen Betriebs­kosten auf die einzelnen Mieter richtig ist. Bei den Heiz­kosten muss der Mieter die Möglich­keit haben, auch die Einzel­verbräuche aller anderen Mieter einzusehen (BGH Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 198/17).

Das Jobcenter kann vom Vermieter eine Mietzahlung zurückverlangen, wenn diese vom Jobcenter versehentlich und nach dem Ende des Miet­verhältnisses geleistet worden ist (BGH Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 39/17)

Der Vermieter hat einen Schadens­ersatz­anspruch wenn der Mieter die Mietsache beschädigt zurücklässt. Er braucht nich erst eine Frist zur Schadensbehebung setzen, sondern kann sogleich Schadensersatz beanspruchen für die Verletzung der Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag (Obhutspflicht, pflegliche Behandlung der Mietsache). Hierunter fallen alle Substanz­beschädigun­gen.

Fordert der Vermieter den Mieter zur Durch­führung von Schönheits­reparaturen aus, hat er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Durchführung zu setzen (BGH Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Jahres­abrechnung
Bei der Jahres­abrechnung der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft ist es nicht nötig eine Übersicht über die Ab­rechnungs­ereignisse aller Wohnungen (Haus­geld­rückstände) der Jahres­abrechnungen beizufügen. Dies gehört nicht zum notwenigen Bestand­teil der Jahresabrechnung (BGH Urteil vom 27.10.2017, VII ZR 198/16)

Ein Hausverwalter für eine Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft (WEG) ist verpflichtet, im Rahmen eines Zwangs­verstei­ger­ungs­verfahrens die Haus­geld­ansprüche oder Wohn­geld­ansprüche der WEG in der Rangklasse 2. Zwangs­versteigerungs­verfahren anzumelden. Anderen­falls kann er sich schadens­ersatz­pflichtig machen (BGH Urteil vom 08.12.2017, VI ZR 82/17)

Abrechnungs­pflicht des alten Verwalters oder neuen Verwalters

Die Pflicht zur Erstellung der Jahres­abrechnung für die WEG entsteht am Tag nach dem Ende des Ab­rechnungs­zeit­raumes, z.B. bei einem Ab­rechnungs­zeit­raum vom 01.01. - 31.12. eines Jahres am 01.01. des Folge­jahres. Zu diesem Zeitpunkt kann noch kein Verwalter sie erstellen. Die Abrechnung ist noch nicht fällig. Fällig wird sie erst je nach Einzel­fall 3 - 6 Monate später, nämlich dann wenn der Verwalter die Abrechnung erstellen kann.

Die Fällig­keit entscheidet aber gerade nicht darüber, wer die Abrechnung erstellt. Maßgeblich ist nur der Entstehungs­zeitpunkt.

ist also der alte Verwalter am Tag nach Ende der Abrechnungs­pflicht, hier z.B. 01.01 eines Jahres noch Verwalter, ist es un­erheblich wenn er vor der Möglich­keit (Fälligkeit) der Erstellung der Ab­rechnung aus dem Amt ausscheidet. Der neue Verwalter muss die Abrechnung nicht erstellen!

Der alte Verwalter muss die Abrechnung erstellen!

Die Enheits­bewertung zur Bemessung der Grundsteuer ist ver­fassungs­widrig. Dies entschied das Bundes­ver­fassungs­gericht mit Urteil vom 10.04.2018 (1 B vl11/14). Die Regeln zur Ein­heits­bewertung von Grundvermögen in den "alten Bundes­ländern" sind jedenfalls seit 2002 verfassungswidrig. Der Gesetzgeber muss bis zum 31.12.2019 eine Neu­regelung schaffen. Bis dahin dürfen die ver­fassungs­widrigen Regeln weiter angewandt werden. Auch nach der Ver­kün­digung einer Neu­regelung dürfen sie für weitere 5 Jahre ab der Ver­kündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden.

Unter­gemein­schaften einer Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft (WEG) können rechtlich wirksam gebildet werden. Der Bundes­gerichts­hof hat jetzt entschieden, dass in der Gemein­schafts­ordnung geregelt werden kann, dass die Mit­glieder der einzelnen Unter­gemeinschaft berechtigt sind unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instand­haltungs-, Instand­setzungs- und Sanierungs­maßnahmen zu beschließen, soweit es das Gebäude der Unter­gemeinschaft betrifft. Dies gilt aber nur, wenn die Kosten dieser Maßnahme nur innerhalb der Unter­gemeinschaft verteilt werden (BGH Urteil vom 10.11.2017, VI ZR 184/16)

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